Vous possédez un logement inoccupé depuis plusieurs mois ? Attention, la facture pourrait bientôt grimper. La loi de finances pour 2026 crée une taxe unique sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), qui remplacera dès le 1er janvier 2027 les deux taxes actuelles. L’objectif : simplifier les règles et inciter plus fermement à remettre les logements inoccupés sur le marché. Voici ce qui change pour vous.
Aujourd’hui, deux taxes coexistent selon la commune où se situe votre logement vacant (non meublé et inoccupé):
- En zone tendue (grandes agglomérations où la demande de logements dépasse l’offre) : la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’applique dès un an de vacance, au taux de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % à partir de la deuxième.
- Ailleurs, si votre commune l’a décidé : la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’applique après deux ans de vacance, au même taux que la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de la commune.
BON À SAVOIR: dans tous les cas, un même bien ne peut jamais être soumis aux deux taxes en même temps. Quelle que soit la taxe, l’avis d’imposition est habituellement émis en novembre ; vous avez jusqu’au 15 décembre pour le payer, ou jusqu’au 20 décembre si vous utilisez un moyen de paiement dématérialisé (paiement en ligne, prélèvement à l’échéance ou mensuel).
À compter de 2027, ces deux taxes disparaissent au profit de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH).
EXEMPLE – Paris double la mise: Réunie le 18 juillet 2026, la Ville de Paris a voté les taux maximaux autorisés par la loi : 30 % dès la première année de vacance, 60 % à partir de la deuxième. Objectif : remettre sur le marché environ 20 000 des quelque 139 000 logements vacants recensés dans la capitale. Concrètement : un appartement de 40 m² dans le 17e arrondissement, taxé environ 900 € aujourd’hui, passerait à 1 590 € en 2027, puis 3 180 € en 2028 s’il reste vacant.
Vous n’êtes pas concerné par la TVLH si :
- Vous occupez votre logement plus de 90 jours consécutifs pendant la période de vacance (1 ou 2 ans selon la zone);
- La vacance résulte de causes indépendantes de votre volonté (travaux importants, mise en vente ou en location sans trouver d’acquéreur ou de locataire…);
- Votre logement est détenu par un organisme d’habitations à loyer modéré (HLM) ou une société d’économie mixte de logement social;
- Votre logement constitue une dépendance du domaine public (logement de fonction vacant dans un lycée, logement de gardien de parc ou de jardin public, etc.).
Plusieurs solutions simples vous permettent de sortir du champ de la TVLH :
- Mettre le logement en location, nue ou meublée : dès qu’il est loué (ou occupé plus de 90 jours), il n’est plus considéré comme vacant. La preuve de l’occupation peut être apportée par tous moyens (déclaration des revenus fonciers, quittances, factures d’eau ou d’électricité…).
- En faire votre résidence secondaire : si vous occupez le logement ponctuellement, il échappe à la TVLH, mais reste soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
- Engager des travaux de rénovation d’ampleur, à condition de pouvoir en justifier la réalité auprès de l’administration. Des aides peuvent être accordées pour leur réalisation.
- Mettre le logement en vente, au prix du marché et avec des démarches actives et vérifiables (annonces en agence, ajustements de prix…), si vous ne souhaitez plus le conserver. Attention : c’est votre situation au 1er janvier qui compte ; si les conditions de vacance sont réunies à cette date, la vente en cours d’année ne vous dispense pas de payer la taxe pour l’année entière.
BON À SAVOIR: que votre logement soit vacant, loué ou occupé, vous devez déclarer chaque année sa situation avant le 1er juillet via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur le site impots.gouv.fr.
En résumé, le meilleur moment pour agir, c’est maintenant : la durée de vacance déjà écoulée avant le 1er janvier 2027 sera prise en compte pour la nouvelle taxe. Si vous possédez un bien vacant, vérifiez si votre commune envisage la surtaxe et étudiez dès maintenant vos options (location, vente active, travaux) pour éviter une facture qui pourrait vite grimper.
Vous travaillez ou vous résidez en France de manière stable et régulière ? Vous avez droit à la prise en charge continue de vos frais de santé par l’Assurance maladie, par exemple en cas de maladie ou de maternité. Ce principe est garanti par la Protection Universelle Maladie (PUMa). Elle remplace depuis plusieurs années la Couverture Maladie Universelle de base (CMU). Mais, si vous vivez surtout grâce aux revenus issus de votre patrimoine, une cotisation peut s’y ajouter : la cotisation subsidiaire maladie (CSM). Faisons le point.
La PUMa poursuit un double objectif :
- Garantir à tous une affiliation à titre personnel (une inscription à votre nom) à une caisse d’assurance maladie pour obtenir le remboursement des frais de santé.
- Assurer la continuité de cette prise en charge pour éviter toute rupture de droits en cas de changement de situation professionnelle ou familiale.
La PUMa intervient en dernier recours, lorsque vous ne relevez d’aucun autre régime de protection sociale.
La protection universelle maladie est financée par une contribution spécifique : la cotisation subsidiaire maladie (CSM), aussi appelée « taxe PUMa ». Toutefois, tout le monde n’est pas mis à contribution : elle pèse sur les personnes qui vivent surtout des revenus issus de leur patrimoine (loyers, dividendes, intérêts, etc.) sans revenus professionnels suffisants.
Êtes-vous concerné ?
Vous devez payer la taxe PUMA si ces trois conditions sont réunies :
- Vous exercez une activité professionnelle ou résidez de manière stable et régulière en France ;
- Vous ne percevez aucun revenu d’activité (salaires, bénéfices industriels et commerciaux, rémunération de dirigeant, etc.), OU si ces revenus perçus sont inférieurs à 20 % du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS), soit moins de 9 612 € par an ;
- Les revenus de votre patrimoine dépassent 50 % du PASS, soit plus de 24 030 € par an.
C’est le cas, par exemple, d’un chef d’entreprise qui ne se rémunère qu’avec des dividendes, d’une personne en fin de droits au chômage et qui ne peut pas encore percevoir sa retraite, d’un rentier (qui vit exclusivement des revenus de son patrimoine), ou d’un expatrié de retour en France, sans activité professionnelle mais propriétaire de biens loués.
BON À SAVOIR: les retraités et les personnes qui perçoivent des allocations chômage ou d’invalidité sont exemptés de cette cotisation. Pour un couple, il suffit que l’un des deux perçoive l’un de ces revenus pour que les deux échappent à la taxe PUMa.
Comment est-elle calculée ?
La taxe s’élève à 6,5 % de la part des revenus du patrimoine qui dépasse la moitié du PASS. Son montant est ensuite ajusté selon vos revenus professionnels : plus ils se rapprochent du seuil de 20 % du PASS, plus la cotisation diminue.
EXEMPLE: un chef d’entreprise ne se verse aucune rémunération, mais tire 40 000 € de revenus de son patrimoine. En 2026, le montant de sa taxe PUMa s’élève à 1 038 €.
S’il se verse 8 000 € de rémunération annuelle, le montant de sa cotisation passe à 174 €.
S’il se verse 9 612 € de rémunération annuelle, la taxe PUMa n’est pas due.
Quand et comment la payer ?
L’URSSAF vous informe que vous êtes redevable de cette taxe. Vous recevez votre avis courant novembre vous demandant de régler la taxe de l’année précédente. Le montant est calculé d’après votre avis d’imposition, que l’administration fiscale transmet à l’URSSAF. Ainsi, en novembre 2026, la taxe PUMa est calculée d’après vos revenus 2025.
Vous retrouvez l’avis de cotisation et pouvez régler son montant sur l’espace en ligne URSSAF (vos identifiants vous sont communiqués à réception du premier avis de CSM). Le paiement se fait en une fois ou en trois échéances.
Attention : à compter de cette année, une participation finançant la PUMa est exigée des ressortissants non européens titulaires d’un visa longue durée en France sans y exercer d’activité professionnelle. Sont notamment concernés certains retraités qui bénéficient de la protection sociale universelle et qui étaient jusqu’ici exemptés de toute contribution. Les modalités de calcul de cette nouvelle taxe devraient normalement être déterminées d’ici la fin de l’année.
Plusieurs leviers peuvent être actionnés.
| Leviers | Exemples |
| Augmenter vos revenus d’activité professionnelle |
Si vous dirigez une société, vous pouvez vous verser une rémunération d’au moins 20 % du PASS (9 612 €) au titre de vos fonctions de direction. Vous pouvez aussi devenir loueur en meublé professionnel (LMP). Vos revenus comptent alors comme des revenus « professionnels » pour la taxe PUMa. Il convient, pour ce faire, de percevoir plus de 23 000 € de loyers par an, et que ces loyers dépassent les revenus d’activité de votre foyer fiscal. |
| Percevoir un revenu de remplacement éligible | Si vous avez atteint l’âge légal de départ à la retraite, vous pouvez demander le versement de votre retraite obligatoire. |
| Réduire ou optimiser vos revenus du patrimoine |
L’objectif est de tirer de votre patrimoine un revenu imposable inférieur à 50 % du PASS (24 030 €). Plusieurs pistes peuvent être envisagées :
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Ces différentes solutions peuvent toutefois entraîner des effets secondaires sur vos autres objectifs patrimoniaux, il convient donc d’en étudier les impacts avec votre conseiller habituel.
Depuis le 1er juillet 2026, la période de transition entre l’ancien régime français et le nouveau cadre européen MiCA est terminée. Si vous détenez des crypto-actifs, cette échéance vous concerne. Voici les points clés à connaître.
MiCA (Markets in Crypto-Assets) est le nouveau règlement européen qui encadre les acteurs de la crypto. Son objectif : mieux vous protéger en tant qu’investisseur, sécuriser le marché et harmoniser les règles entre pays européens.
Concrètement, il ne suffit plus d’être enregistré en France pour proposer des services cryptos : il faut désormais un agrément européen, appelé agrément PSCA (prestataire de services sur crypto-actifs).
Ce qui change pour vous
Depuis le 1er juillet 2026, seules les plateformes ayant obtenu cet agrément PSCA peuvent légalement exercer en France. Si la vôtre ne l’a pas obtenu, elle doit vous avoir informé de ce qu’il advient de vos crypto-actifs.
Prenons un exemple. Vous avez 5 000 € de bitcoin sur une plateforme qui n’a pas obtenu son agrément PSCA. Vous avez 3 options pour ne pas rester bloqué :
| Option | Ce que cela implique |
| Transfert vers un PSCA agréé | Choisir une plateforme ayant un agrément PSCA, vérifier les frais et les délais de transfert. |
| Passer en portefeuille auto-hébergé | Garder la main directement sur ses cryptos, sans intermédiaire |
| Convertir en euros | Sortir totalement de la crypto, vérifier le délai de traitement et la fiscalité |
Dans tous les cas, comparer les frais et les délais avant de choisir est indispensable.
BON À SAVOIR: sur les 117 plateformes enregistrées en France sous l’ancien statut, seules 83 ont obtenu leur agrément européen à temps. Ainsi près de 30 % des acteurs ont donc dû cesser ou suspendre leurs services en France.
Le passeport européen : une option à bien évaluer
Grâce à MiCA, une plateforme agréée dans un autre pays de l’UE (Allemagne, Luxembourg, Irlande, etc.) peut aussi proposer légalement ses services en France, sans agrément AMF supplémentaire. C’est ce qu’on appelle le passeport européen.
Avant de vous lancer, gardez deux points en tête :
- le service client peut ne pas être en français ;
- en cas de litige, le médiateur de l’AMF n’est pas forcément compétent : c’est celui du pays d’origine de la plateforme qui prend le relais.
BON À SAVOIR: un agrément PSCA garantit un cadre plus sûr, mais ne supprime pas le risque de marché : les crypto-actifs restent des placements volatils, avec un risque de perte en capital, agrément ou non.
Et vous, savez-vous si votre plateforme est autorisée ? Pour faire le point sur votre situation et les options les plus adaptées à votre profil, n’hésitez pas à en parler avec votre conseiller habituel.
Vous êtes marié, pacsé ou en concubinage avec un chef d’entreprise et vous travaillez activement et de façon régulière dans l’entreprise avec un statut de conjoint collaborateur depuis le 1er janvier 2022 ? Il vous reste seulement quelques mois, jusqu’au 31 décembre 2026, pour basculer vers un autre statut adapté.
Qu’est-ce que le statut du conjoint collaborateur ?
Le statut du conjoint collaborateur permet à toute personne mariée, pacsée ou en concubinage avec un chef d’entreprise de travailler de manière active et régulière dans l’entreprise de son conjoint sans être rémunéré, tout en bénéficiant d’une couverture sociale minimale.
Cette situation a une durée maximale de 5 ans. Pour les collaborateurs en activité depuis le 1er janvier 2022, vous devez donc anticiper le changement de statut avant le 31 décembre 2026. Passé cette date et sans intervention de votre part, le régime du conjoint collaborateur sera automatiquement modifié en conjoint salarié.
BON À SAVOIR: il existe une exception pour les collaborateurs ayant au moins 57 ans au 31/12/2021, soit ceux nés jusqu’en 1964. Ceux-ci peuvent conserver leur statut jusqu’à liquidation de leurs droits à retraite donc jusque 67 ans.
Conjoint salarié ou associé : quelle est la meilleure option ?
- Conjoint salarié :
Le statut de conjoint salarié permet de travailler dans l’entreprise avec un véritable contrat de travail. De ce fait, le conjoint bénéficie d’une couverture sociale plus complète, de droits de retraite plus élevés et d’une assurance chômage. Néanmoins, cela suppose une rémunération effective supérieure ou égale à 1 867,02 € brut par mois et le paiement de cotisations patronales et salariales.
- Conjoint associé :
Le statut de conjoint associé nécessite de réaliser un apport dans la société, en contrepartie duquel il reçoit des parts sociales ou des actions. Ce statut lui permet de participer aux décisions de la société tout en choisissant son régime : associé-salarié avec un contrat de travail ou associé non rémunéré. Le conjoint associé non rémunéré ne percevra ni rémunération, ni protection sociale.
Il est donc important de formaliser son choix.
Comment déclarer son statut ?
Pour les deux options, le chef d’entreprise doit réaliser le changement en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. Le conjoint devra joindre à cette déclaration une attestation sur l’honneur confirmant le choix de son statut.
BON À SAVOIR: il existe 2 modèles d’attestation : l’un pour les commerçants, artisans ou libéraux et l’autre pour les exploitants agricoles.
Il est important d’anticiper ce changement avant fin 2026 pour éviter un statut automatique qui pourrait ne pas vous convenir. Pensez à consulter votre conseiller pour choisir la meilleure option selon votre situation.
Vous envisagez de changer votre chauffage, d’isoler vos combles ou d’installer une ventilation ? Depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov’ est recentrée sur un nombre très restreint d’opérations, et votre projet risque de ne plus être éligible.
BON À SAVOIR: c’est la date de dépôt de votre dossier qui détermine les règles applicables. Un devis signé avant le 1er septembre ne suffit pas à conserver les anciennes conditions.
Les trois parcours de MaPrimeRénov’
L’aide se décline en trois parcours : le parcours par geste pour un ou plusieurs travaux isolés, le parcours accompagné pour une rénovation d’ampleur et le parcours copropriétés pour les travaux sur les parties communes.
Parcours par geste : la plupart des travaux sortent du dispositif en métropole
Depuis le 1er septembre 2026, certaines installations ne sont plus éligibles à l’octroi de MaPrimeRénov parcours par geste.
BON À SAVOIR: les propriétaires de maisons individuelles classées F ou G ont jusqu’au 31 décembre 2027 pour demander à bénéficier du parcours par geste. Passée cette date, seule MaPrimeRénov’ parcours accompagné sera éligible, nécessitant une rénovation d’ampleur.
MaPrimeRénov parcours accompagné : plus d’aide si vous conservez le gaz
Depuis le 1er septembre 2026, si vous conservez un chauffage au gaz dans votre maison individuelle après les travaux, l’aide ne vous est plus accordée. Les pompes à chaleur hybrides avec appoint gaz ou fioul ne sont plus acceptées non plus.
Les CEE prennent le relais
Pour financer vos travaux de rénovation énergétique, une autre piste existe : les certificats d’économies d’énergie (CEE). Ils sont proposés par les fournisseurs d’énergie et sont accessibles sans condition de revenus et sans condition d’usage du logement : votre résidence secondaire y ouvre droit par exemple, contrairement à MaPrimeRénov’.
Un projet de travaux en cours ou un devis en attente ? Prenez rendez-vous avec votre conseiller habituel pour vérifier l’éligibilité de votre projet aux aides existantes.
Achevé de rédiger le 27 octobre 2026 par le Cabinet Officina et à destination unique des particuliers.
